Propietarios y familias del norte de Indiana
La ejecución hipotecaria es confusa. Aquí están todas sus opciones.
La mayoría de la gente recibe una carta de un abogado y muchas llamadas de desconocidos. Nadie le explica el panorama completo. Nosotros sí, incluidas las opciones que no tienen nada que ver con nosotros. Si ninguna le funciona, nosotros compramos la casa. Eso es ser su respaldo.
- Lake
- Porter
- LaPorte
- St. Joseph
- Elkhart
Con franqueza, antes que nada
No somos un bufete de abogados, ni un prestamista, ni consejeros de vivienda, y no detenemos ejecuciones hipotecarias. Compramos casas en el norte de Indiana al contado y en las condiciones en que están. Si es posible conservar su casa, normalmente eso es lo mejor, y la ayuda gratuita que aparece más abajo es el lugar para empezar.
Preferimos que usted conserve su casa
Es duro ver a una familia perder su hogar. Casi siempre hay una razón detrás: una muerte, una enfermedad, la pérdida de un trabajo, un divorcio. Todos estamos pasando por algo, y lo entendemos.
Así que si puede conservar su casa, ojalá lo haga. Las casas que más nos alegra comprar son las vacías: la casa de un padre o una madre donde ya no vive nadie, o una propiedad que se ha vuelto una carga.
Si vender resulta ser su mejor opción, y mejor que esperar una venta del alguacil, con gusto la compramos y le trataremos de forma justa. No perseguimos a quienes están atrasados en su hipoteca y nunca presionamos a nadie. Si podemos indicarle dónde encontrar ayuda, lo haremos.
Cómo funciona en Indiana
Aquí una ejecución hipotecaria pasa por un tribunal
En Indiana la ejecución hipotecaria es judicial. El prestamista tiene que demandar, un juez tiene que decidir y el alguacil del condado (sheriff) realiza la venta. Eso toma tiempo, y el tiempo es lo que usted puede aprovechar. Cada caso avanza a su propio ritmo; estos son los pasos habituales.
Pagos atrasados
Cargos por mora y llamadas de la compañía que administra el préstamo, y luego una carta que dice que el préstamo está en incumplimiento.
El mejor momento para llamar a su prestamista o a un consejero de vivienda. Todas las opciones siguen abiertas.
El prestamista presenta una demanda de ejecución hipotecaria
Usted recibe documentos del tribunal. El número de su caso lleva las letras "MF", y puede buscarlo usted mismo en MyCase, el sitio público de los tribunales de Indiana.
Si usted vive en la casa, la ley de Indiana le permite pedir una conferencia de acuerdo (settlement conference) con el prestamista. El aviso que le entregaron explica cómo.
Sentencia
Si nadie responde a la demanda, el tribunal normalmente dicta una sentencia por lo que se debe, más intereses, cargos y los costos del abogado del prestamista.
Usted todavía puede vender o ponerse al día después de la sentencia, hasta el día de la venta.
Se programa la venta del alguacil
El prestamista pide la venta y se publica un aviso en el periódico local. Las ventas se posponen o se cancelan con frecuencia.
El alguacil vende la casa
Normalmente el prestamista ofrece lo que se le debe y se queda con la casa. Si alguien ofrece más de lo que se debe, el dinero sobrante le pertenece a usted o a su familia, y hay que reclamarlo ante el tribunal.
Esperar cuesta dinero, decida lo que decida
Mientras avanza la ejecución hipotecaria, la deuda sigue creciendo: intereses sobre todo el saldo, cargos por mora, los costos del abogado del prestamista y del tribunal, e inspecciones que el prestamista añade a la cuenta. Todo eso sale del valor de la casa, así que el capital que usted tiene en ella se reduce cada mes.
Eso es cierto para todas las opciones. Ponerse al día, una modificación del préstamo, poner la casa a la venta con un agente o vendérnosla a nosotros cuestan menos cuanto antes empiece. No es una razón para apresurarse. Es una razón para no esperar a saber en qué situación está.
Ejemplo aproximado, un año de ejecución hipotecaria
| Saldo del préstamo | $150,000 |
| Intereses al 6% | + unos $9,000 |
| Cargos por mora | + unos $500 |
| Abogado del prestamista, tribunal y venta | + $2,000 a $5,000 |
| Deuda un año después | unos $162,000 a $165,000 |
Es un ejemplo, no sus cifras. Su estado de cuenta de liquidación (payoff) muestra las cifras reales; nuestra página de recursos (en inglés) tiene una carta para pedirlo.
Sus opciones, una al lado de la otra
Siete caminos posibles
La correcta depende de cuánto se ha atrasado, cuánto capital tiene en la casa y si quiere quedarse. El capital es lo que vale la casa menos todo lo que se debe sobre ella.
| Opción | Qué requiere | Tiempo necesario | Su capital | Le conviene si |
|---|---|---|---|---|
| Ponerse al día con el préstamo | Pagar de una vez los pagos atrasados más los cargos | Días | Lo conserva | Tuvo un tropiezo breve y ya tiene el dinero |
| Modificación del préstamo o tolerancia de pagos | Solicitarla a la compañía del préstamo y comprobar sus ingresos | 1 a 3 meses | Lo conserva | Quiere quedarse y puede pagar una nueva mensualidad |
| Conferencia de acuerdo | Pedirla al tribunal después de recibir los documentos | Semanas | Lo conserva | Vive en la casa y quiere sentarse a hablar con el prestamista |
| Refinanciar | Buen crédito y suficiente capital | 30 a 60 días | Lo conserva | Su crédito resistió mejor que su efectivo |
| Vender con un agente de bienes raíces | Reparaciones, visitas y el financiamiento de un comprador | 2 a 4 meses | Casi todo, menos la comisión | La casa luce bien y la venta del alguacil está lejos |
| Vender a Backstop | Una visita a la casa y una firma | A menudo 2 a 4 semanas, o la fecha que usted elija | Una parte, tal como está, sin reparaciones ni comisiones | Hay poco tiempo, la casa necesita arreglos o es una herencia |
| Dejar que llegue a la venta del alguacil | Nada | Cuando llegue la fecha de venta | Normalmente poco, salvo que se venda por más de lo que se debe | Debe más de lo que vale y no tiene una mejor salida |
Cuándo somos la mejor opción
- La fecha de venta está cerca y un agente no alcanzaría a vender a tiempo
- La casa necesita arreglos que usted no puede pagar
- Es una casa heredada y nadie quiere hacerse cargo
- Quiere terminar con esto, en una fecha de cierre que usted elija
Cuándo no lo somos
- Puede ponerse al día o conseguir una modificación y quiere quedarse
- La casa está en muy buen estado y tiene meses de margen
- Debe más de lo que vale la casa. Se lo diremos en la primera llamada.
Para familias
¿Heredó una casa que está en ejecución hipotecaria?
Esto es la mayor parte de lo que hacemos. Fallece el padre o la madre, se dejan de hacer los pagos, y meses después la familia descubre que la casa está en un proceso judicial. Tiene solución, pero hay algunos pasos que nadie le explica.
¿Ahora la deuda es mía?
Normalmente no a título personal. La hipoteca está ligada a la casa, así que se paga con la casa. Consulte su situación con un abogado de sucesiones (probate).
¿Quién puede vender la casa?
La persona a quien el tribunal le dé autoridad, normalmente el representante personal de la herencia. Si todavía no se ha abierto la sucesión, abrirla suele ser el primer paso.
¿Por qué el caso dice "herederos desconocidos" (unknown heirs)?
Cuando el dueño ha fallecido, el prestamista tiene que incluir a la familia aunque no sepa quiénes son. Muchas familias nunca ven esos avisos.
¿Cómo lo dividimos entre hermanos?
Una venta convierte una casa en dinero que se divide fácilmente. Trabajamos con cada heredero y con el abogado de la sucesión, y cerramos en una compañía de títulos.
No me hablo con mis hermanos.
Es más común de lo que parece y no impide una venta. Nadie tiene que estar en la misma habitación. Cada dueño puede firmar por separado, a menudo ante un notario cerca de donde vive.
Si nos vende a nosotros
Qué pasa, de principio a fin
Llame o escriba
Díganos la dirección y qué está pasando. Contesta una persona real.
Visitamos la casa
Una sola visita. Sin limpiar ni reparar; llévese lo que quiera y deje el resto.
Oferta por escrito
Le explicamos cómo llegamos a la cifra y cómo se compara con sus otras opciones.
Cierre en una compañía de títulos
En la fecha que usted elija. Al prestamista se le paga con la venta, y lo que sobre es suyo.
Hable con nosotros
Cuéntenos qué está pasando
Sin presión y sin compromiso. Si otra opción le conviene más, se lo diremos. Llame o envíe un texto al (219) 419-4114, llene este formulario o use el botón de chat. Todo le llega directamente a James. Puede escribir en español.